Přechod dluhu na nabyvatele jednotky dle § 1186 odst. 2 o. z.

Dle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 774/2019, ze dne 28. 7. 2020

I. Ustanovení § 1186 odst. 2 o. z. upravuje zákonný přechod dluhu souvisejícího se správou domu a pozemku v případě převodu jednotky (změnu v osobě dlužníka). V zájmu právní jistoty ustanovení § 1186 odst. 2 o. z. vyžaduje, aby výše dluhů, které na nabyvatele mají přejít, byla doložena potvrzením osoby odpovědné za správu domu a pozemku, tedy aby nabyvatel znal výši dluhů, které na něj přecházejí. Je-li potvrzení vydáno, přejdou dluhy na nabyvatele ve výši jím doložené, přičemž rozhodující je částka uvedená v potvrzení, proto není důvod rozlišovat mezi dluhy vzniklými před a po účinnosti o. z. V případě, že si nabyvatel od převodce potvrzení nevyžádá, lze mít s přihlédnutím k zásadě stanovené v § 4 odst. 2 o. z. (následek je spojen s vědomostí, kterou by si důvodně osvojila osoba případu znalá při zvážení okolností, které jí musely být v jejím postavení zřejmé) za to, že na něj dluhy převodce vzniklé do okamžiku vkladu vlastnického práva přejdou, neboť si výši dluhů mohl a měl zjistit.

II. Projednávanou věc je třeba posuzovat podle o. z., ve znění účinném do 30. 6. 2020, i když dluh na příspěvcích spojených se správou domu a pozemku částečně vznikl přede dnem jeho účinnosti (tj. před 1. 1. 2014). Okamžikem rozhodným pro aplikaci ustanovení § 1186 odst. 2 o. z. je okamžik převodu bytové jednotky.

III. Podle § 1186 odst. 2 o. z., ve znění účinném do 30. 6. 2020, přecházejí jen dluhy spočívající v nezaplacených příspěvcích na správu domu a pozemku, nikoli dluhy na úhradu plnění spojených nebo souvisejících s užíváním bytu (služeb).

Pro úplnost je třeba uvést, že s účinnosti od 1. 7. 2020 byl § 1186 o. z. novelizován zákonem č. 163/2020 Sb., který kromě jednoznačnější formulace zákonného přechodu dluhů v odstavci 2 napříště stanovil, že na nabyvatele přecházejí nejen dluhy převodce na příspěvcích na správu domu a pozemku, ale i na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění.

Zdroj:
https://profipravo.cz

Shrnutí

Do 31.12.2013 nepřecházely na nového nabyvatele žádné dluhy.
Od 1.1.2014 do 30.6.2020 přecházely pouze dluhy souvisejícího se správou domu a pozemku.
Od 1.7.2020 přecházejí dluhy souvisejícího se správou domu a pozemku i dluhy na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění, měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit.

Podle dalšího publikovaného judikátu pak je pro přechod dluhů rozhodující okamžik účinku převodu vlastnictví, nikoliv okamžik vzniku či splatnosti dluhu. Z toho vyplývá, že pokud dojde k převodu bytu po 1.7.2020, pak už se vyúčtování nerozděluje a zpracovává se pouze 1 vyúčtování, které se doručuje nabyvateli (aktuálnímu vlastníkovi v době zpracování vyúčtování). Pokud ale k převodu bytu došlo před 1.7.2020, pak by se vyúčtování ještě mělo rozdělit.