Oznamovací povinnost vlastníka jednotky

Podle občanského zákoníku, ve znění novely č. 163/2020 Sb., která nabyla účinnosti ode dne 1.7.2020, je vlastník povinen oznámit bez zbytečného odkladu osobě zodpovědné za správu domu a pozemku své jméno, bydliště, jméno a bydliště osoby, které přenechal byt do užívání na dobu nikoli přechodnou, a počet osob, které budou mít v bytě domácnost. Totéž platí i v případě změny těchto údajů. Oznamovací povinnost je tak uložena ve vztahu ke statutárnímu orgánu SVJ, případně ke správce SVJ.

Z uvedeného vyplývá, že tuto povinnost mají všichni vlastníci jednotek, bez ohledu na to, zda jednotku osobně obývají, či zda jí dále pronajímají.

Přechod dluhu na nabyvatele jednotky dle § 1186 odst. 2 o. z.

Dle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 774/2019, ze dne 28. 7. 2020

I. Ustanovení § 1186 odst. 2 o. z. upravuje zákonný přechod dluhu souvisejícího se správou domu a pozemku v případě převodu jednotky (změnu v osobě dlužníka). V zájmu právní jistoty ustanovení § 1186 odst. 2 o. z. vyžaduje, aby výše dluhů, které na nabyvatele mají přejít, byla doložena potvrzením osoby odpovědné za správu domu a pozemku, tedy aby nabyvatel znal výši dluhů, které na něj přecházejí. Je-li potvrzení vydáno, přejdou dluhy na nabyvatele ve výši jím doložené, přičemž rozhodující je částka uvedená v potvrzení, proto není důvod rozlišovat mezi dluhy vzniklými před a po účinnosti o. z. V případě, že si nabyvatel od převodce potvrzení nevyžádá, lze mít s přihlédnutím k zásadě stanovené v § 4 odst. 2 o. z. (následek je spojen s vědomostí, kterou by si důvodně osvojila osoba případu znalá při zvážení okolností, které jí musely být v jejím postavení zřejmé) za to, že na něj dluhy převodce vzniklé do okamžiku vkladu vlastnického práva přejdou, neboť si výši dluhů mohl a měl zjistit.

II. Projednávanou věc je třeba posuzovat podle o. z., ve znění účinném do 30. 6. 2020, i když dluh na příspěvcích spojených se správou domu a pozemku částečně vznikl přede dnem jeho účinnosti (tj. před 1. 1. 2014). Okamžikem rozhodným pro aplikaci ustanovení § 1186 odst. 2 o. z. je okamžik převodu bytové jednotky.

III. Podle § 1186 odst. 2 o. z., ve znění účinném do 30. 6. 2020, přecházejí jen dluhy spočívající v nezaplacených příspěvcích na správu domu a pozemku, nikoli dluhy na úhradu plnění spojených nebo souvisejících s užíváním bytu (služeb).

Pro úplnost je třeba uvést, že s účinnosti od 1. 7. 2020 byl § 1186 o. z. novelizován zákonem č. 163/2020 Sb., který kromě jednoznačnější formulace zákonného přechodu dluhů v odstavci 2 napříště stanovil, že na nabyvatele přecházejí nejen dluhy převodce na příspěvcích na správu domu a pozemku, ale i na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění.

Zdroj:
https://profipravo.cz

Shrnutí

Do 31.12.2013 nepřecházely na nového nabyvatele žádné dluhy.
Od 1.1.2014 do 30.6.2020 přecházely pouze dluhy souvisejícího se správou domu a pozemku.
Od 1.7.2020 přecházejí dluhy souvisejícího se správou domu a pozemku i dluhy na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění, měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit.

Podle dalšího publikovaného judikátu pak je pro přechod dluhů rozhodující okamžik účinku převodu vlastnictví, nikoliv okamžik vzniku či splatnosti dluhu. Z toho vyplývá, že pokud dojde k převodu bytu po 1.7.2020, pak už se vyúčtování nerozděluje a zpracovává se pouze 1 vyúčtování, které se doručuje nabyvateli (aktuálnímu vlastníkovi v době zpracování vyúčtování). Pokud ale k převodu bytu došlo před 1.7.2020, pak by se vyúčtování ještě mělo rozdělit.

Společná účast vlastníka jednotky a jeho zástupce na shromáždění SVJ

Usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1051/2019, ze dne 6. 2. 2020

I. Vlastník jednotky je oprávněn účastnit se shromáždění společenství vlastníků jednotek současně se svým zástupcem. Účastní-li se shromáždění zástupce vlastníka jednotky, jedná za vlastníka, tedy vyjadřuje se k jednotlivým návrhům, hlasuje apod.; není přitom významné, zda se shromáždění účastní sám nebo společně s vlastníkem. Účastní-li se shromáždění společně, není vyloučeno, aby se před případným hlasováním poradili, nenaruší-li to průběh shromáždění. K omezení společné účasti vlastníka jednotky a jeho zástupce (zejména v případě zmocnění více zástupců) může dojít jen výjimečně, např. v případě, že by vlastník jednotky zjevně zneužil tohoto institutu k narušení řádného průběhu shromáždění apod.

II. Dostavil-li se vlastník jednotky na místo konání shromáždění společenství vlastníků i se svým zástupcem a na shromáždění nebyli vpuštěni, nemůže obstát závěr odvolacího soudu, že se shromáždění neúčastnil bez vážných důvodů; lze ho tedy považovat za přehlasovaného vlastníka.

III. Ustanovení § 1185 odst. 2 o. z. sice předpokládá, že je-li jednotka ve spoluvlastnictví více osob, zvolí si jednoho společného zástupce, který za ně bude s osobou odpovědnou za správu domu (správce, společenství vlastníků) jednat, nevylučuje však jejich společnou účast na shromáždění společenství vlastníků jednotek.

Zdroj https://www.profipravo.cz/

Shrnutí

Nejvyšší soud v podstatě dovodil, že účast vlastníka a jeho zástupce je v zásadně možná, ale jedná a hlasuje pouze zástupce a s vlastníkem se mohou radit jen takovým způsobem, aby to nenarušovalo průběh schůze.

Hlasování za jednotku ve společném jmění manželů

Usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1859/2019, ze dne 11. 3. 2020

I. V § 1185 odst. 2 o. z. je upraven způsob, jakým spoluvlastníci realizují svá práva vůči společenství vlastníků (správci domu). Jde o ustanovení kogentní, proto je-li jednotka ve spoluvlastnictví dvou či více osob nebo ve společném jmění manželů, jsou spoluvlastníci (manželé) povinni zvolit si jednoho společného zástupce, který za ně bude jednat se společenstvím vlastníků (správcem domu). Z citovaného ustanovení nevyplývá, že by plná moc pro společného zástupce musela být písemná, a tento požadavek nelze dovodit ani z ustanovení § 560 o. z. Není vyloučeno, aby požadavek písemné plné moci pro společného zástupce byl upraven ve stanovách.

II. Jedním ze spoluvlastnických práv je i právo hlasovat na shromáždění, proto i toto právo mohou spoluvlastníci (manželé) vykonávat pouze prostřednictvím společného zástupce, který bude hlasovat za jednotku jako celek. Nedohodnou-li se spoluvlastníci na osobě společného zástupce, nebude zde nikdo, kdo by mohl jejich hlasovací právo vykonávat, a v takovém případě nebude možné hlas připadající na jejich jednotku vůbec započítat. Je vyloučeno, aby společenství hlas připadající na jednu jednotku rozdělilo a započítalo jen poměrnou část hlasu připadající na přítomného spoluvlastníka.

Nebudou-li stanovy vyžadovat, aby společný zástupce předložil písemnou plnou moc, může o svém oprávnění jednat za ostatní spoluvlastníky (druhého manžela) informovat společenství ústně, nejčastěji při zjišťování prezence. I když výslovně neprohlásí, že zastupuje také ostatní spoluvlastníky (druhého manžela), může jeho zástupčí oprávnění podle okolností vyplývat i ze skutečnosti, že se jako jediný spoluvlastník (jeden z manželů) dostaví na shromáždění a jiný spoluvlastník (druhý manžel) nedá před zahájením shromáždění relevantním způsobem najevo své námitky, a konkludentně tak vyjádří souhlas s tím, aby ho přítomný spoluvlastník (manžel) zastupoval.

Jde-li totiž o jednotku, která je ve společném jmění manželů (jako v projednávané věci), spravují ji oba manželé nebo jeden z nich podle dohody (srov. § 713 odst. 1 o. z., neuplatní-li se majetkový režim odlišný od zákonného režimu). Samotným hlasováním nedochází k nakládání se součástí společného jmění, nemění se podstata společného jmění ani se nesnižuje (nezvyšuje) jeho hodnota. Jedná se o obvyklé a pravidelné jednání spojené s vlastnictvím jednotky v režimu bytového spoluvlastnictví a s tím souvisejícím členstvím ve společenství vlastníků. Lze jej proto zpravidla podřadit pod pojem běžné záležitosti týkající se společného jmění, v níž může jednat každý z manželů.

III. V posuzované věci nelze souhlasit s námitkou, že soudy měly vycházet ze stanov, podle nichž se člen společenství může ve výkonu svých práv (s výjimkou práva volit a být volen do orgánů) nechat zastoupit na základě plné moci jinou k tomu písemně zmocněnou osobou. V této souvislosti je totiž třeba rozlišovat mezi oprávněním vlastníka jednotky nechat se zastoupit na shromáždění jinou osobou odlišnou od vlastníka jednotky a povinností spoluvlastníků jednotky (manželů majících jednotku ve společném jmění) zmocnit společného zástupce, který vykonává jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu. Písemné plné moci proto bylo zapotřebí pouze tehdy, pokud společným zástupcem manželů byla třetí osoba. Byl-li zástupcem jeden z manželů (vlastníků jednotky), písemné plné moci nebylo zapotřebí.

Zdroj https://www.profipravo.cz/

Shrnutí

Nejvyšší soud výslovně uvedl, že Je vyloučeno, aby společenství hlas připadající na jednu jednotku rozdělilo a započítalo jen poměrnou část hlasu připadající na přítomného spoluvlastníka.

Dále Nejvyšší soud uvádí, že pokud nebudou stanovy vyžadovat, aby společný zástupce předložil písemnou plnou moc, může o svém oprávnění jednat za ostatní spoluvlastníky (druhého manžela) informovat společenství ústně, nejčastěji při zjišťování prezence. I když výslovně neprohlásí, že zastupuje také ostatní spoluvlastníky (druhého manžela), může jeho zástupčí oprávnění podle okolností vyplývat i ze skutečnosti, že se jako jediný spoluvlastník (jeden z manželů) dostaví na shromáždění a jiný spoluvlastník (druhý manžel) nedá před zahájením shromáždění relevantním způsobem najevo své námitky, a konkludentně tak vyjádří souhlas s tím, aby ho přítomný spoluvlastník (manžel) zastupoval.

Zjednodušeně řečeno, pokud se na schůzi shromáždění dostaví pouze jeden spoluvlastník či manžel, pak automaticky zastupuje na schůzi i ostatní spoluvlastníky či druhého manžela, pokud jiný spoluvlastník či druhý manžel před zahájením schůze nevyjádří jasný nesouhlas s takovým zastoupením. Písemná plná moc není třeba.

Meřiče a ITN

Dle směrnice Evropského parlamentu a Rady (EU) 2018/2002 ze dne 11. prosince 2018, jejíž článek 9 se týká Měření týkající se vytápění, chlazení a teplé užitkové vody mimo jiné ukládá:

Měřiče a indikátory pro rozdělování nákladů na vytápění nainstalované po 25. říjnu 2020 musí být dálkově odečitatelné.

Měřiče a indikátory pro rozdělování nákladů na vytápění, které již byly nainstalovány, ale nejsou dálkově odečitatelné, musí být vybaveny možností dálkového odečítání, nebo nahrazeny dálkově odečitatelnými přístroji do 1. ledna 2027, pokud dotčený členský stát neprokáže, že to není nákladově efektivní.“