Oznamovací povinnost vlastníka jednotky

Podle občanského zákoníku, ve znění novely č. 163/2020 Sb., která nabyla účinnosti ode dne 1.7.2020, je vlastník povinen oznámit bez zbytečného odkladu osobě zodpovědné za správu domu a pozemku své jméno, bydliště, jméno a bydliště osoby, které přenechal byt do užívání na dobu nikoli přechodnou, a počet osob, které budou mít v bytě domácnost. Totéž platí i v případě změny těchto údajů. Oznamovací povinnost je tak uložena ve vztahu ke statutárnímu orgánu SVJ, případně ke správce SVJ.

Z uvedeného vyplývá, že tuto povinnost mají všichni vlastníci jednotek, bez ohledu na to, zda jednotku osobně obývají, či zda jí dále pronajímají.

Zákon o evidenci skutečných majitelů

Dne 1.6. 2021 nabude účinnosti zákon č. 37/2021 Sb. Zákon o evidenci skutečných majitelů, který nahrazuje právní úpravu uvedenou v zákoně č. 304/2013 Sb. Zákon o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob.

Nový zákon č. 37/2021 Sb. s sebou přináší mnoho změn a upřesnění, přičemž mimo jiné také v § 7 vyjmenovává právnické osoby, pro které platí, že skutečného majitele nemají, tedy jej nemusí zapisovat do evidence skutečných majitelů. V tomto výčtu je uvedeno pod písmenem n) i SVJ, a tudíž od 1. 6. 2021 odpadá SV povinnost evidovat údaje o skutečných majitelích. U již zaevidovaných SV dojde k automatickému výmazu bez náhrady.

Z § 7 však vyplývá, že každá právnická osoba, která zde není uvedena, má skutečného majitele. Povinnost evidence skutečných majitelů tak zůstává i nadále bytovým družstvům (BD). Zákon v případě BD ale zakotvuje nově možnost automatického průpisu údajů z veřejných rejstříků. Do evidence skutečných majitelů se tak automaticky propíše fyzická osoba, která byla zapsána v rámci zápisu do veřejného rejstříku jako člen statutárního orgánu BD. Pokud byl skutečný majitel BD zapsán podle zákona č. 304/2013 Sb., tedy před účinností nového zákona o evidenci skutečných majitelů č. 37/2021 Sb., tedy před 1. 6. 2021, nedojde k automatickému průpisu, pokud o to BD nepožádá soud nebo notáře, který nově může také provádět zápis. I v případě automatického průpisu je však BD povinno kontrolovat, že jsou zapsané údaje správné a aktuální, jelikož zákon nově nedodržení některých povinností sankcionuje.

Zápis skutečného majitele

Vzhledem ke stavu projednávání vládního návrhu zákona o evidenci
skutečných majitelů, sněmovní tisk 886, doporučuje Ministerstvo
spravedlnosti společenstvím vlastníků prohlášení o skutečných majitelích
prozatím nepodávat.

Podrobnější a aktualizované informace jsou dostupné na
https://issm.justice.cz/

Shrnutí

V případě BD se budou do evidence skutečných majitelů automaticky „propisovat“ údaje o změně statutárního orgánu z obchodního rejstříku a v případě SVJ zákon předpokládá, že skutečného majitele nemají (povinnost navrhovat k zápisu do rejstříku „skutečného majitele“ tedy bude pro SVJ zrušena). Účinnost zákona je navržena prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po vyhlášení, nastane tedy několik měsíců po vzniku povinnosti SV (povinnost navrhnout k registraci skutečného majitele vzniká k 1.1.2021). I přes tento nesoulad doporučuje Ministerstvo spravedlnosti, aby SVJ skutečného majitele neevidovala – po účinnosti zákona bude tato informace opět z rejstříku vymazána.

Společná účast vlastníka jednotky a jeho zástupce na shromáždění SVJ

Usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1051/2019, ze dne 6. 2. 2020

I. Vlastník jednotky je oprávněn účastnit se shromáždění společenství vlastníků jednotek současně se svým zástupcem. Účastní-li se shromáždění zástupce vlastníka jednotky, jedná za vlastníka, tedy vyjadřuje se k jednotlivým návrhům, hlasuje apod.; není přitom významné, zda se shromáždění účastní sám nebo společně s vlastníkem. Účastní-li se shromáždění společně, není vyloučeno, aby se před případným hlasováním poradili, nenaruší-li to průběh shromáždění. K omezení společné účasti vlastníka jednotky a jeho zástupce (zejména v případě zmocnění více zástupců) může dojít jen výjimečně, např. v případě, že by vlastník jednotky zjevně zneužil tohoto institutu k narušení řádného průběhu shromáždění apod.

II. Dostavil-li se vlastník jednotky na místo konání shromáždění společenství vlastníků i se svým zástupcem a na shromáždění nebyli vpuštěni, nemůže obstát závěr odvolacího soudu, že se shromáždění neúčastnil bez vážných důvodů; lze ho tedy považovat za přehlasovaného vlastníka.

III. Ustanovení § 1185 odst. 2 o. z. sice předpokládá, že je-li jednotka ve spoluvlastnictví více osob, zvolí si jednoho společného zástupce, který za ně bude s osobou odpovědnou za správu domu (správce, společenství vlastníků) jednat, nevylučuje však jejich společnou účast na shromáždění společenství vlastníků jednotek.

Zdroj https://www.profipravo.cz/

Shrnutí

Nejvyšší soud v podstatě dovodil, že účast vlastníka a jeho zástupce je v zásadně možná, ale jedná a hlasuje pouze zástupce a s vlastníkem se mohou radit jen takovým způsobem, aby to nenarušovalo průběh schůze.

Hlasování za jednotku ve společném jmění manželů

Usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1859/2019, ze dne 11. 3. 2020

I. V § 1185 odst. 2 o. z. je upraven způsob, jakým spoluvlastníci realizují svá práva vůči společenství vlastníků (správci domu). Jde o ustanovení kogentní, proto je-li jednotka ve spoluvlastnictví dvou či více osob nebo ve společném jmění manželů, jsou spoluvlastníci (manželé) povinni zvolit si jednoho společného zástupce, který za ně bude jednat se společenstvím vlastníků (správcem domu). Z citovaného ustanovení nevyplývá, že by plná moc pro společného zástupce musela být písemná, a tento požadavek nelze dovodit ani z ustanovení § 560 o. z. Není vyloučeno, aby požadavek písemné plné moci pro společného zástupce byl upraven ve stanovách.

II. Jedním ze spoluvlastnických práv je i právo hlasovat na shromáždění, proto i toto právo mohou spoluvlastníci (manželé) vykonávat pouze prostřednictvím společného zástupce, který bude hlasovat za jednotku jako celek. Nedohodnou-li se spoluvlastníci na osobě společného zástupce, nebude zde nikdo, kdo by mohl jejich hlasovací právo vykonávat, a v takovém případě nebude možné hlas připadající na jejich jednotku vůbec započítat. Je vyloučeno, aby společenství hlas připadající na jednu jednotku rozdělilo a započítalo jen poměrnou část hlasu připadající na přítomného spoluvlastníka.

Nebudou-li stanovy vyžadovat, aby společný zástupce předložil písemnou plnou moc, může o svém oprávnění jednat za ostatní spoluvlastníky (druhého manžela) informovat společenství ústně, nejčastěji při zjišťování prezence. I když výslovně neprohlásí, že zastupuje také ostatní spoluvlastníky (druhého manžela), může jeho zástupčí oprávnění podle okolností vyplývat i ze skutečnosti, že se jako jediný spoluvlastník (jeden z manželů) dostaví na shromáždění a jiný spoluvlastník (druhý manžel) nedá před zahájením shromáždění relevantním způsobem najevo své námitky, a konkludentně tak vyjádří souhlas s tím, aby ho přítomný spoluvlastník (manžel) zastupoval.

Jde-li totiž o jednotku, která je ve společném jmění manželů (jako v projednávané věci), spravují ji oba manželé nebo jeden z nich podle dohody (srov. § 713 odst. 1 o. z., neuplatní-li se majetkový režim odlišný od zákonného režimu). Samotným hlasováním nedochází k nakládání se součástí společného jmění, nemění se podstata společného jmění ani se nesnižuje (nezvyšuje) jeho hodnota. Jedná se o obvyklé a pravidelné jednání spojené s vlastnictvím jednotky v režimu bytového spoluvlastnictví a s tím souvisejícím členstvím ve společenství vlastníků. Lze jej proto zpravidla podřadit pod pojem běžné záležitosti týkající se společného jmění, v níž může jednat každý z manželů.

III. V posuzované věci nelze souhlasit s námitkou, že soudy měly vycházet ze stanov, podle nichž se člen společenství může ve výkonu svých práv (s výjimkou práva volit a být volen do orgánů) nechat zastoupit na základě plné moci jinou k tomu písemně zmocněnou osobou. V této souvislosti je totiž třeba rozlišovat mezi oprávněním vlastníka jednotky nechat se zastoupit na shromáždění jinou osobou odlišnou od vlastníka jednotky a povinností spoluvlastníků jednotky (manželů majících jednotku ve společném jmění) zmocnit společného zástupce, který vykonává jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu. Písemné plné moci proto bylo zapotřebí pouze tehdy, pokud společným zástupcem manželů byla třetí osoba. Byl-li zástupcem jeden z manželů (vlastníků jednotky), písemné plné moci nebylo zapotřebí.

Zdroj https://www.profipravo.cz/

Shrnutí

Nejvyšší soud výslovně uvedl, že Je vyloučeno, aby společenství hlas připadající na jednu jednotku rozdělilo a započítalo jen poměrnou část hlasu připadající na přítomného spoluvlastníka.

Dále Nejvyšší soud uvádí, že pokud nebudou stanovy vyžadovat, aby společný zástupce předložil písemnou plnou moc, může o svém oprávnění jednat za ostatní spoluvlastníky (druhého manžela) informovat společenství ústně, nejčastěji při zjišťování prezence. I když výslovně neprohlásí, že zastupuje také ostatní spoluvlastníky (druhého manžela), může jeho zástupčí oprávnění podle okolností vyplývat i ze skutečnosti, že se jako jediný spoluvlastník (jeden z manželů) dostaví na shromáždění a jiný spoluvlastník (druhý manžel) nedá před zahájením shromáždění relevantním způsobem najevo své námitky, a konkludentně tak vyjádří souhlas s tím, aby ho přítomný spoluvlastník (manžel) zastupoval.

Zjednodušeně řečeno, pokud se na schůzi shromáždění dostaví pouze jeden spoluvlastník či manžel, pak automaticky zastupuje na schůzi i ostatní spoluvlastníky či druhého manžela, pokud jiný spoluvlastník či druhý manžel před zahájením schůze nevyjádří jasný nesouhlas s takovým zastoupením. Písemná plná moc není třeba.

Mimořádné opatření a volební období orgánů SVJ a BD

Mimořádné opatření a volební období orgánů SVJ a BD, § 20 zákona č. 191/2020 Sb.

Problematiku končicích funkčních období statutárních orgánů v době mimořádných opatření, která omezují shromažďování osob a tím pádem konání shromáždění a členských schůzí řeší zákon č. 191/2020 Sb. v § 20.

Pokud má v době mimořádného opatření skončit funkční období voleného člena orgánu SVJ nebo BD, prodlužuje se jeho funkční období do uplynutí 3 měsíců po skončení mimořádného opatření. (To platí i tehdy, pokud by mělo funkční období skončit do 1 měsíce po skončení mimořádného opatření.) Volený člen může s automatickým prodloužením funkčního období nesouhlasit. Tento nesouhlas musí doručit před skončením funkčního období a k automatickému prodloužení nedojde.

Zákon také řeší specifický případ, kdy volenému členovi skončilo funkční období sice v době trvání mimořádného opatření, ale před nabytím účinnosti tohoto zákona. Takové funkční období se obnoví, ale jen se souhlasem voleného člena a za předpokladu, že v mezidobí nebyl zvolen nebo povolán jiný člen. V případě, že volený člen s obnovením funkce souhlasí, musí doručit svůj souhlas – dnem doručení souhlasu se obnovuje funkční období, které skončí 3 měsíce po skončení mimořádného opatření.

V případě, že se v době mimořádného opatření se rozhodne člen voleného orgánu odejít nebo nesouhlasí s prodloužením či obnovením funkčního období, může statutární orgán zvolit náhradníka do doby zasedání orgánu, který má pravomoc zvolit nového člena (shromáždění, členské schůze) i v případě, že tato možnost není ve stanovách zakotvena. Se zvolením však musí souhlasit všichni členové voleného orgánu (výbor, představenstvo).

Podvodné návrhy na zápis změny do rejstříku SVJ

Upozornění na množící se podvodné návrhy na zápis změny do rejstříku SVJ

Na základě informací z posledních dnů upozorňujeme na množící se případy pokusů o podvodné návrhy na zápis změny do rejstříku SVJ.

Byli jsme informováni o narůstajícím počtu pokusů o podvodné návrhy na zápis změny do rejstříku SVJ.

Změny spočívají v odvolání stávajících členů statutárních orgánů SV  a schválení nového předsedy společenství, kterým je zpravidla právnická osoba – společnost s ručením omezeným.

Všechny příslušné úkony potřebné k podání návrhu jsou doloženy zápisy ze schůze SVJ, která údajně proběhla mimo zasedání – per rollam. Všechny dokumenty jsou opatřeny falešnými podpisy.

Na základě takto dodaných dokumentu Krajský soud požadované změny zapíše.

Riziko plynoucí z výše uvedeného je přístup nově zapsaného statutárního zástupce k bankovnímu účtu SVJ a jeho následné „vytunelování“.

Je tedy nezbytné provést kontrolu aktuálních výpisů z rejstříku SVJ a tyto průběžně sledovat.  V případech, kdy bude zjištěna neoprávněná změna, je potřeba konat. Na místě je podání trestního oznámení a informování bankovního ústavu, kde má SV vedený účet.

Je nutno zajistit vyzvedávání došlé pošty adresované SVJ, hlavně z Obchodního rejstříku. 

Podvodná zpráva do datových schránek

Podvodná zpráva do datových schránek

Od počátku minulého týdne rozesílá obchodní společnost registr subjektů s.r.o., IČO 07880472, se sídlem Jaurisova 515/4, 14000 Praha 4 z datové schránky identifikátor p3evem5 poštovní datové zprávy společenstvím vlastníků s výzvami k úhradě poplatku ve výši 1.000,– Kč za aktualizaci údajů v „registru subjektů“. Jedná se o podvod, který má v adresátech vyvolat dojem, že jde o výzvu vytvořenou a doručenou státní správou a úhrada je poplatkovou povinností na základě zákona. Ve skutečnosti jde o tzv. „šmejdy“, kteří se podvodně snaží z SVJ vylákat finanční prostředky. Veřejný rejstřík, evidence skutečných majitelů a základní registry státu jsou vedeny a provozovány bez zvláštního poplatku a jsou financovány ze státního rozpočtu ČR. V žádném případě na tyto výzvy nereagujte a nic nehraďte.

Meřiče a ITN

Dle směrnice Evropského parlamentu a Rady (EU) 2018/2002 ze dne 11. prosince 2018, jejíž článek 9 se týká Měření týkající se vytápění, chlazení a teplé užitkové vody mimo jiné ukládá:

Měřiče a indikátory pro rozdělování nákladů na vytápění nainstalované po 25. říjnu 2020 musí být dálkově odečitatelné.

Měřiče a indikátory pro rozdělování nákladů na vytápění, které již byly nainstalovány, ale nejsou dálkově odečitatelné, musí být vybaveny možností dálkového odečítání, nebo nahrazeny dálkově odečitatelnými přístroji do 1. ledna 2027, pokud dotčený členský stát neprokáže, že to není nákladově efektivní.“

Zápis skutečného majitele

Povinnost SVJ do 1.1.2021

V souladu s přijetím zákona č. 368/2016 Sb., kterým se mění zákon č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu (dále jen „AML Zákon„), vzniká pro SVJ povinnost.

Jde o povinnost zápisu skutečného majitele právnické osoby, tedy také společenství vlastníků jednotek, do informačního systému veřejné správy, a to do 1. 1. 2021. Do té doby jsou všechna SVJ také zákonem osvobozena od případného administrativního poplatku. Není na místě žádný spěch. Nicméně, doporučujeme skutečné majitele oznámit co nejdříve, protože se může časem stát, že bude zápis také zpoplatněn.

Skutečnými majiteli mohu být:

  • osoba, která sama nebo společně s osobami jednajícími s ní ve shodě disponuje více než 25 % hlasovacích práv ve společenství, nebo  
  • osoba, která má být příjemcem alespoň 25 % z jí rozdělovaných prostředků, nebo    
  • je členem statutárního orgánu, zástupcem právnické osoby v tomto orgánu anebo v postavení obdobném postavení člena statutárního orgánu, není-li skutečný majitel nebo nelze-li jej určit podle předchozích pravidel.

U SVJ budou tedy za skutečné majitele považováni všichni členové výboru nebo předseda společenství.

            Evidence údajů o skutečných majitelích je neveřejným informačním systémem veřejné správy, do kterého se zapisují zákonem vymezené údaje o skutečných majitelích. Evidováni jsou skuteční majitelé právnických osob zapsaných do jednoho z veřejných rejstříků právnických a fyzických osob a skuteční majitelé svěřenských fondů zapsaných do evidence svěřenských fondů. Evidence je vedena rejstříkovými soudy.

Pro splnění této povinnosti je třeba vyplnit elektronický formulář https://issm.justice.cz/podani-navrhu/formular, vytisknout jej, opatřit úředně ověřeným podpisem a doručit jej Městskému soudu v Praze.