Rubrika: Informace pro výbory

Hlasování za jednotku ve společném jmění manželů

Usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1859/2019, ze dne 11. 3. 2020

I. V § 1185 odst. 2 o. z. je upraven způsob, jakým spoluvlastníci realizují svá práva vůči společenství vlastníků (správci domu). Jde o ustanovení kogentní, proto je-li jednotka ve spoluvlastnictví dvou či více osob nebo ve společném jmění manželů, jsou spoluvlastníci (manželé) povinni zvolit si jednoho společného zástupce, který za ně bude jednat se společenstvím vlastníků (správcem domu). Z citovaného ustanovení nevyplývá, že by plná moc pro společného zástupce musela být písemná, a tento požadavek nelze dovodit ani z ustanovení § 560 o. z. Není vyloučeno, aby požadavek písemné plné moci pro společného zástupce byl upraven ve stanovách.

II. Jedním ze spoluvlastnických práv je i právo hlasovat na shromáždění, proto i toto právo mohou spoluvlastníci (manželé) vykonávat pouze prostřednictvím společného zástupce, který bude hlasovat za jednotku jako celek. Nedohodnou-li se spoluvlastníci na osobě společného zástupce, nebude zde nikdo, kdo by mohl jejich hlasovací právo vykonávat, a v takovém případě nebude možné hlas připadající na jejich jednotku vůbec započítat. Je vyloučeno, aby společenství hlas připadající na jednu jednotku rozdělilo a započítalo jen poměrnou část hlasu připadající na přítomného spoluvlastníka.

Nebudou-li stanovy vyžadovat, aby společný zástupce předložil písemnou plnou moc, může o svém oprávnění jednat za ostatní spoluvlastníky (druhého manžela) informovat společenství ústně, nejčastěji při zjišťování prezence. I když výslovně neprohlásí, že zastupuje také ostatní spoluvlastníky (druhého manžela), může jeho zástupčí oprávnění podle okolností vyplývat i ze skutečnosti, že se jako jediný spoluvlastník (jeden z manželů) dostaví na shromáždění a jiný spoluvlastník (druhý manžel) nedá před zahájením shromáždění relevantním způsobem najevo své námitky, a konkludentně tak vyjádří souhlas s tím, aby ho přítomný spoluvlastník (manžel) zastupoval.

Jde-li totiž o jednotku, která je ve společném jmění manželů (jako v projednávané věci), spravují ji oba manželé nebo jeden z nich podle dohody (srov. § 713 odst. 1 o. z., neuplatní-li se majetkový režim odlišný od zákonného režimu). Samotným hlasováním nedochází k nakládání se součástí společného jmění, nemění se podstata společného jmění ani se nesnižuje (nezvyšuje) jeho hodnota. Jedná se o obvyklé a pravidelné jednání spojené s vlastnictvím jednotky v režimu bytového spoluvlastnictví a s tím souvisejícím členstvím ve společenství vlastníků. Lze jej proto zpravidla podřadit pod pojem běžné záležitosti týkající se společného jmění, v níž může jednat každý z manželů.

III. V posuzované věci nelze souhlasit s námitkou, že soudy měly vycházet ze stanov, podle nichž se člen společenství může ve výkonu svých práv (s výjimkou práva volit a být volen do orgánů) nechat zastoupit na základě plné moci jinou k tomu písemně zmocněnou osobou. V této souvislosti je totiž třeba rozlišovat mezi oprávněním vlastníka jednotky nechat se zastoupit na shromáždění jinou osobou odlišnou od vlastníka jednotky a povinností spoluvlastníků jednotky (manželů majících jednotku ve společném jmění) zmocnit společného zástupce, který vykonává jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu. Písemné plné moci proto bylo zapotřebí pouze tehdy, pokud společným zástupcem manželů byla třetí osoba. Byl-li zástupcem jeden z manželů (vlastníků jednotky), písemné plné moci nebylo zapotřebí.

Zdroj https://www.profipravo.cz/

Shrnutí

Nejvyšší soud výslovně uvedl, že Je vyloučeno, aby společenství hlas připadající na jednu jednotku rozdělilo a započítalo jen poměrnou část hlasu připadající na přítomného spoluvlastníka.

Dále Nejvyšší soud uvádí, že pokud nebudou stanovy vyžadovat, aby společný zástupce předložil písemnou plnou moc, může o svém oprávnění jednat za ostatní spoluvlastníky (druhého manžela) informovat společenství ústně, nejčastěji při zjišťování prezence. I když výslovně neprohlásí, že zastupuje také ostatní spoluvlastníky (druhého manžela), může jeho zástupčí oprávnění podle okolností vyplývat i ze skutečnosti, že se jako jediný spoluvlastník (jeden z manželů) dostaví na shromáždění a jiný spoluvlastník (druhý manžel) nedá před zahájením shromáždění relevantním způsobem najevo své námitky, a konkludentně tak vyjádří souhlas s tím, aby ho přítomný spoluvlastník (manžel) zastupoval.

Zjednodušeně řečeno, pokud se na schůzi shromáždění dostaví pouze jeden spoluvlastník či manžel, pak automaticky zastupuje na schůzi i ostatní spoluvlastníky či druhého manžela, pokud jiný spoluvlastník či druhý manžel před zahájením schůze nevyjádří jasný nesouhlas s takovým zastoupením. Písemná plná moc není třeba.

Mimořádné opatření a volební období orgánů SVJ a BD

Mimořádné opatření a volební období orgánů SVJ a BD, § 20 zákona č. 191/2020 Sb.

Problematiku končicích funkčních období statutárních orgánů v době mimořádných opatření, která omezují shromažďování osob a tím pádem konání shromáždění a členských schůzí řeší zákon č. 191/2020 Sb. v § 20.

Pokud má v době mimořádného opatření skončit funkční období voleného člena orgánu SVJ nebo BD, prodlužuje se jeho funkční období do uplynutí 3 měsíců po skončení mimořádného opatření. (To platí i tehdy, pokud by mělo funkční období skončit do 1 měsíce po skončení mimořádného opatření.) Volený člen může s automatickým prodloužením funkčního období nesouhlasit. Tento nesouhlas musí doručit před skončením funkčního období a k automatickému prodloužení nedojde.

Zákon také řeší specifický případ, kdy volenému členovi skončilo funkční období sice v době trvání mimořádného opatření, ale před nabytím účinnosti tohoto zákona. Takové funkční období se obnoví, ale jen se souhlasem voleného člena a za předpokladu, že v mezidobí nebyl zvolen nebo povolán jiný člen. V případě, že volený člen s obnovením funkce souhlasí, musí doručit svůj souhlas – dnem doručení souhlasu se obnovuje funkční období, které skončí 3 měsíce po skončení mimořádného opatření.

V případě, že se v době mimořádného opatření se rozhodne člen voleného orgánu odejít nebo nesouhlasí s prodloužením či obnovením funkčního období, může statutární orgán zvolit náhradníka do doby zasedání orgánu, který má pravomoc zvolit nového člena (shromáždění, členské schůze) i v případě, že tato možnost není ve stanovách zakotvena. Se zvolením však musí souhlasit všichni členové voleného orgánu (výbor, představenstvo).

Podvodné návrhy na zápis změny do rejstříku SVJ

Upozornění na množící se podvodné návrhy na zápis změny do rejstříku SVJ

Na základě informací z posledních dnů upozorňujeme na množící se případy pokusů o podvodné návrhy na zápis změny do rejstříku SVJ.

Byli jsme informováni o narůstajícím počtu pokusů o podvodné návrhy na zápis změny do rejstříku SVJ.

Změny spočívají v odvolání stávajících členů statutárních orgánů SV  a schválení nového předsedy společenství, kterým je zpravidla právnická osoba – společnost s ručením omezeným.

Všechny příslušné úkony potřebné k podání návrhu jsou doloženy zápisy ze schůze SVJ, která údajně proběhla mimo zasedání – per rollam. Všechny dokumenty jsou opatřeny falešnými podpisy.

Na základě takto dodaných dokumentu Krajský soud požadované změny zapíše.

Riziko plynoucí z výše uvedeného je přístup nově zapsaného statutárního zástupce k bankovnímu účtu SVJ a jeho následné „vytunelování“.

Je tedy nezbytné provést kontrolu aktuálních výpisů z rejstříku SVJ a tyto průběžně sledovat.  V případech, kdy bude zjištěna neoprávněná změna, je potřeba konat. Na místě je podání trestního oznámení a informování bankovního ústavu, kde má SV vedený účet.

Je nutno zajistit vyzvedávání došlé pošty adresované SVJ, hlavně z Obchodního rejstříku. 

Podvodná zpráva do datových schránek

Podvodná zpráva do datových schránek

Od počátku minulého týdne rozesílá obchodní společnost registr subjektů s.r.o., IČO 07880472, se sídlem Jaurisova 515/4, 14000 Praha 4 z datové schránky identifikátor p3evem5 poštovní datové zprávy společenstvím vlastníků s výzvami k úhradě poplatku ve výši 1.000,– Kč za aktualizaci údajů v „registru subjektů“. Jedná se o podvod, který má v adresátech vyvolat dojem, že jde o výzvu vytvořenou a doručenou státní správou a úhrada je poplatkovou povinností na základě zákona. Ve skutečnosti jde o tzv. „šmejdy“, kteří se podvodně snaží z SVJ vylákat finanční prostředky. Veřejný rejstřík, evidence skutečných majitelů a základní registry státu jsou vedeny a provozovány bez zvláštního poplatku a jsou financovány ze státního rozpočtu ČR. V žádném případě na tyto výzvy nereagujte a nic nehraďte.

Meřiče a ITN

Dle směrnice Evropského parlamentu a Rady (EU) 2018/2002 ze dne 11. prosince 2018, jejíž článek 9 se týká Měření týkající se vytápění, chlazení a teplé užitkové vody mimo jiné ukládá:

Měřiče a indikátory pro rozdělování nákladů na vytápění nainstalované po 25. říjnu 2020 musí být dálkově odečitatelné.

Měřiče a indikátory pro rozdělování nákladů na vytápění, které již byly nainstalovány, ale nejsou dálkově odečitatelné, musí být vybaveny možností dálkového odečítání, nebo nahrazeny dálkově odečitatelnými přístroji do 1. ledna 2027, pokud dotčený členský stát neprokáže, že to není nákladově efektivní.“

Zápis skutečného majitele

Povinnost SVJ do 1.1.2021

V souladu s přijetím zákona č. 368/2016 Sb., kterým se mění zákon č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu (dále jen „AML Zákon„), vzniká pro SVJ povinnost.

Jde o povinnost zápisu skutečného majitele právnické osoby, tedy také společenství vlastníků jednotek, do informačního systému veřejné správy, a to do 1. 1. 2021. Do té doby jsou všechna SVJ také zákonem osvobozena od případného administrativního poplatku. Není na místě žádný spěch. Nicméně, doporučujeme skutečné majitele oznámit co nejdříve, protože se může časem stát, že bude zápis také zpoplatněn.

Skutečnými majiteli mohu být:

  • osoba, která sama nebo společně s osobami jednajícími s ní ve shodě disponuje více než 25 % hlasovacích práv ve společenství, nebo  
  • osoba, která má být příjemcem alespoň 25 % z jí rozdělovaných prostředků, nebo    
  • je členem statutárního orgánu, zástupcem právnické osoby v tomto orgánu anebo v postavení obdobném postavení člena statutárního orgánu, není-li skutečný majitel nebo nelze-li jej určit podle předchozích pravidel.

U SVJ budou tedy za skutečné majitele považováni všichni členové výboru nebo předseda společenství.

            Evidence údajů o skutečných majitelích je neveřejným informačním systémem veřejné správy, do kterého se zapisují zákonem vymezené údaje o skutečných majitelích. Evidováni jsou skuteční majitelé právnických osob zapsaných do jednoho z veřejných rejstříků právnických a fyzických osob a skuteční majitelé svěřenských fondů zapsaných do evidence svěřenských fondů. Evidence je vedena rejstříkovými soudy.

Pro splnění této povinnosti je třeba vyplnit elektronický formulář https://issm.justice.cz/podani-navrhu/formular, vytisknout jej, opatřit úředně ověřeným podpisem a doručit jej Městskému soudu v Praze.